WeWork
2010
De 47 milliards de dollars de valorisation à la faillite : la chute d'une gouvernance sans contre-pouvoir.
Les débuts
En 2010, à New York, Adam Neumann et Miguel McKelvey fondent WeWork après une première tentative moins ambitieuse, GreenDesk, un espace de coworking "vert" lancé en 2008 à Brooklyn. L'idée de WeWork va plus loin : louer de grands immeubles de bureaux, les réaménager en espaces de travail partagés au design soigné, et les sous-louer à des indépendants et des petites équipes qui n'ont ni l'envie ni les moyens de signer un bail commercial classique de neuf ans. Le premier site ouvre en avril 2011 à SoHo, à Manhattan. Neumann ne vend jamais simplement des mètres carrés : il vend une "communauté", une "énergie", une mission qu'il résume par une formule qui deviendra célèbre — élever la "conscience du monde". Le discours, mi-startup tech mi-mouvement spirituel, séduit vite des investisseurs bien au-delà du secteur immobilier classique.
L'ascension
SoftBank, via son fonds Vision Fund dirigé par Masayoshi Son, devient le principal bailleur de fonds de WeWork à partir de 2017, injectant des milliards de dollars sur la seule conviction que Neumann peut construire un empire mondial de l'immobilier partagé. L'argent afflue à un rythme presque irrationnel : 3 milliards de dollars en novembre 2018, puis 2 milliards supplémentaires en janvier 2019 lors d'un tour de série H qui fixe la valorisation de WeWork à 47 milliards de dollars — davantage que la plupart des plus grandes entreprises cotées en bourse à cette date, pour une société qui ne possède quasiment aucun actif immobilier en propre et loue le sien à long terme pour le relouer à court terme. À son pic, WeWork exploite environ 850 sites dans 39 pays et revendique plus de 500 000 membres. Mais l'entreprise perd de l'argent à une vitesse tout aussi vertigineuse : 1,9 milliard de dollars de perte nette en 2018, pour 1,8 milliard de revenus.
Le tournant
Le 14 août 2019, WeWork dépose son prospectus d'introduction en bourse (le "S-1"), un document public que quasiment personne n'attendait aussi accablant. Les investisseurs y découvrent que Neumann a personnellement déposé la marque "We", avant de la revendre à sa propre entreprise pour environ 5,9 millions de dollars — une opération qu'il annulera sous la pression, en restituant l'argent. Le document révèle aussi un prêt personnel de 362,1 millions de dollars consenti par WeWork à son fondateur, des immeubles loués par l'entreprise alors qu'ils appartiennent en partie à Neumann lui-même, une structure d'actions lui donnant 20 voix par action contre une seule pour les autres actionnaires, et une clause de succession désignant sa femme, Rebekah Neumann, pour choisir un successeur en cas de décès ou d'incapacité. En quelques semaines, le récit change complètement : ce que le marché prenait pour une entreprise technologique disruptive ressemble de plus en plus à une société où le fondateur confond son patrimoine personnel avec celui de l'entreprise.
Le 24 septembre 2019, Neumann démissionne de son poste de directeur général. Six jours plus tard, le 30 septembre, WeWork retire officiellement son dossier d'introduction en bourse. Fin octobre, dans le cadre d'un sauvetage de 9,5 milliards de dollars orchestré par SoftBank qui valorise désormais WeWork à moins de 8 milliards de dollars — une chute de plus de 80 % en quelques mois à peine —, Neumann négocie un package de sortie estimé à environ 1,7 milliard de dollars, entre rachat de ses actions, frais de conseil et remboursement de ses prêts personnels.
La chute et le sauvetage
Sandeep Mathrani, connu pour avoir redressé le groupe de centres commerciaux GGP avant sa revente à Brookfield, prend la direction de WeWork le 18 février 2020. Sous sa gouvernance, le rythme de combustion de trésorerie passe de 1,4 milliard de dollars au quatrième trimestre 2019 à 482 millions au premier trimestre 2020 — une réduction spectaculaire, mais qui ne suffit pas à effacer des années de croissance financée sans discipline. Le 21 octobre 2021, WeWork entre finalement en bourse par fusion avec une société-écran (SPAC), BowX Acquisition Corp — non plus à 47 milliards de dollars, mais à environ 9 milliards, un dixième de son pic de valorisation deux ans plus tôt.
L'héritage
Le 6 novembre 2023, WeWork dépose le bilan aux États-Unis (Chapitre 11), avec plus de 18,6 milliards de dollars de dette listée. Près de 90 % des créanciers acceptent de convertir 3 milliards de dette en capital plutôt que d'aller au conflit. L'entreprise sort de la procédure le 11 juin 2024, débarrassée de plus de 4 milliards de dollars de dette et d'environ 12 milliards d'engagements de loyers futurs, réduisant de plus de moitié ses baux long terme. Yardi Systems, éditeur de logiciels immobiliers, en devient l'actionnaire majoritaire à environ 60 %, aux côtés d'un SoftBank réduit à 20 %, sous la direction d'un nouveau directeur général, John Santora. Fin 2025, WeWork opère environ 600 sites — contre 850 au sommet — mais revendique plusieurs trimestres consécutifs d'EBITDA positif, une aberration pour une entreprise qui perdait plus d'un milliard de dollars par an cinq ans plus tôt.
L'histoire de WeWork retient une leçon que peu d'entreprises illustrent aussi frontalement : une gouvernance sans contre-pouvoir — un fondateur détenant 20 voix par action, un conseil d'administration incapable de freiner ses conflits d'intérêts personnels — peut faire s'effondrer une valorisation record en quelques semaines, bien avant que le modèle économique lui-même ne soit mis à l'épreuve.